Przy kredycie inwestycyjnym na 1,5 mln zł różnica jednego punktu procentowego w marży to około 15 000 zł rocznie. Przy dziesięcioletnim okresie to 150 000 zł. Warto rozumieć, z czego składa się ta liczba i na którą część masz wpływ.
Dwa składniki oprocentowania
Stopa referencyjna, czyli WIBOR albo od niedawna coraz częściej WIRON. To cena pieniądza na rynku międzybankowym. Nie negocjujesz jej, bank też nie.
Marża banku. To, co bank dokłada za ryzyko i zysk. Tu toczy się cała negocjacja i tu leży różnica między dobrą a przeciętną ofertą.
Marża to nie wszystko: prowizja, wycena i ubezpieczenie potrafią odwrócić ranking ofert. Policzę całkowity koszt każdej i powiem, gdzie masz najlepsze warunki.
Umów rozmowęOd czego zależy marża
| Czynnik | Wpływ na marżę |
|---|---|
| Zabezpieczenie hipoteczne | Obniża, często wyraźnie |
| Poręczenie BGK | Obniża |
| Wysoki wkład własny | Obniża |
| Krótsza historia firmy | Podnosi |
| Rysy w BIK | Podnosi |
| Przeniesienie obrotów do banku | Obniża |
| Branża uznana za ryzykowną | Podnosi |
| Długi okres kredytowania | Podnosi |
Koszty poza oprocentowaniem
Na marżę wpływa też to, ile wkładu własnego wnosisz. Oprocentowanie to zresztą nie wszystko i banki o tym wiedzą. Porównując oferty, patrz na całość.
Prowizja przygotowawcza, zwykle 1-3 procent kwoty kredytu, płatna jednorazowo.
Wycena nieruchomości przy zabezpieczeniu hipotecznym, od kilku do kilkunastu tysięcy przy obiektach komercyjnych.
Ubezpieczenie przedmiotu inwestycji, często z cesją na bank.
Prowizja za wcześniejszą spłatę, istotna, jeśli planujesz spłacić szybciej.
Opłaty za aneksy i monitoring, drobne, ale przy długim kredycie się sumują.
Oferta z marżą niższą o 0,3 punktu, ale z prowizją wyższą o 2 punkty, przy pięcioletnim kredycie wypada gorzej. Licz zawsze całkowity koszt, nie samą marżę.
Stała czy zmienna
Stopa zmienna oznacza, że rata rośnie i spada razem z rynkiem. Przy kredycie inwestycyjnym na dziesięć lat to realne ryzyko, które trzeba wliczyć w plan.
Stopa stała, zwykle oferowana na 5 lat, kosztuje na starcie więcej, ale daje przewidywalność. Dla firmy planującej inwestycję z policzonym zwrotem ta przewidywalność bywa warta więcej niż różnica w cenie.
Prosta zasada: jeśli wzrost stopy o 3 punkty procentowe zagroziłby płynności firmy, wybierz stałą.
Jak realnie obniżyć marżę
Złóż wnioski w kilku bankach równolegle i powiedz o tym wprost. Konkurencja robi więcej niż jakakolwiek argumentacja.
Zaproponuj przeniesienie obrotów. Bank zarabia na rachunku bieżącym i często odda część marży w zamian.
Przy zakupie nieruchomości sprawdź też specyfikę kredytu firmowego na lokal lub halę. Zapytaj o gwarancję BGK, zanim bank sam ją zaproponuje. Nie zawsze robi to z własnej inicjatywy.
Przygotuj wniosek kompletny: biznesplan z prognozą, kosztorys, umowy z odbiorcami. Wniosek, który nie wymaga dopytywania, trafia do lepszej kategorii ryzyka.
Najczęstsze pytania
Z czego składa się oprocentowanie kredytu inwestycyjnego?
Ze stopy referencyjnej, czyli WIBOR lub WIRON, oraz marży banku. Na stopę referencyjną nie ma wpływu ani Ty, ani bank. Marża jest przedmiotem negocjacji i to na niej leży cała różnica między ofertami.
Stała czy zmienna stopa dla firmy?
Prosta zasada: jeśli wzrost stopy o 3 punkty procentowe zagroziłby płynności firmy, wybierz stałą. Kosztuje na starcie więcej, ale przy inwestycji z policzonym zwrotem przewidywalność bywa warta więcej niż różnica w cenie.
Jak obniżyć marżę banku?
Złóż wnioski w kilku bankach równolegle i powiedz o tym wprost, zaproponuj przeniesienie obrotów, zapytaj o gwarancję BGK i przygotuj kompletny wniosek z prognozą oraz kosztorysem. Wniosek niewymagający dopytywania trafia do lepszej kategorii ryzyka.
